La condición jurídica para que un inmueble pueda resultar apto como garantía de un crédito hipotecario es que cuente con título de propiedad y que dicho título sea perfecto, es decir no tenga restricciones al dominio. Para ello debe realizarse un estudio de títulos o una consulta al Registro de la Propiedad Inmueble.

El uso debe corresponderse con el de vivienda y esto debe verificarse en el plano de mensura, mensura horizontal o en el reglamento de copropiedad. También la inclusión de usos comerciales que superen el 20 % de la vivienda determinan en muchos casos la no aptitud de la garantía. No es lo mismo una vivienda con un pequeño local o consultorio que un local o consultorio con vivienda, en este punto la razonabilidad indica que el uso principal de vivienda debe prevalecer sobre el uso secundario.

Los inmuebles en lote propio se caracterizan por la ventaja de tener el 100% del dominio del terreno y de todo aquello que sobre él se edifique conforme el derecho de accesión. Este caso es el que presenta menos inconvenientes cuando hay modificaciones que no figuran en los planos originales dado que técnicamente la garantía se constituye sobre lo construido sobre el terreno verificado por el tasador al momento de la inspección al inmueble; no obstante, la banca pública exige muchas veces planos actualizados lo cual introduce una variable negativa sobre el proceso de comercialización ya que vendedor y comprador deben dirimir la asignación de costos de este requerimiento además de contemplar la extensión de plazos de la operación. 

En el caso de los inmuebles en propiedad horizontal, el dominio se determina en la unidad funcional que puede referir a pisos, departamentos, locales u otros espacios que deben contar con independencia funcional, hallarse comunicados con la vía pública de modo directo o por un pasaje común. Todo inmueble en propiedad horizontal cuenta con un reglamento de copropiedad redactado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble: en este sentido, debe tomarse conciencia que la propiedad del inmueble comprende partes indivisas y que cualquier modificación física debe contar con la autorización de cada uno de los copropietarios para luego realizar la presentación de los planos y la modificación del reglamento de copropiedad con los nuevos porcentuales a asignar a las unidades funcionales. En los edificios de departamentos tradicionales, en general las modificaciones en las unidades funcionales se producen dentro de la misma unidad funcional y debe tenerse en cuenta que las superficies reales del inmueble se hallan detalladas en el reglamento de copropiedad identificándose superficie cubierta, semi-cubierta y descubierta; la superficie cubierta es la habitable, la semicubierta corresponde a espacios parcialmente techados y la descubierta a patios.

Los inmuebles considerados como garantía hipotecaria para una entidad financiera no representan solo unidades monetarias respecto de su tasación sino que se hallan expuestos a la evaluación de aspectos cualitativos (alteraciones en su conformación original, estado de conservación, cambios de uso, demoliciones parciales o totales, construcciones adicionales sin planos aprobados, entre otros). Esta evaluación en la etapa previa al otorgamiento del crédito otorga seguridad y transparencia al comprador y para el banco es fundamental ya que el inmueble pasa a integrar la cartera hipotecaria durante un lapso prolongado; en este sentido, la tasación configura un documento en el que quedan asentados los riesgos asociados al inmueble que se toma como garantía y este proceso debe entenderse como un agregado de valor para el comprador ya que los recaudos mencionados aseguran la adquisición segura del inmueble.

QUE SIGNIFICA QUE UN INMUEBLE ES APTO CREDITO?

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